【佛山陶瓷网】京刚需置业瞄准年底“末班车”

    京刚需置业瞄准年底“末班车”

刚需盘近期卖得好？近日，记者收到包括亚豪机构、北京中原市场研究部、链家市场研究部等在内的多家机构发布的数据报告，其中不约而同地提及，近期新建商品住宅市场呈现中小户型、低价房源成交比重增加的新特征。

北京中原市场研究部统计显示，近期推出的楼盘主要位于五环外，12月3日至12月9日期间，成交top榜中的楼盘均位于五环外，成交均价出现结构性下降。亚豪机构则引用数据称，今年四季度市场成交结构中，成交价格低于15000元/平方米的占比为35%，成交价在2万元以下则占据了2/3的市场份额。此外，四季度销量排名前十位的楼盘中，8个楼盘的成交价格未超20000元/平方米。

低总价产品成供应主流

在亚豪机构市场总监郭毅看来，上述数据显示出，当前市场购房主体仍为刚需购房人群。郭毅认为，造成这一现象的主要原因在于北京限购令的长期实施。在此政策下，中高端客群往往需要“卖一买一”或者以公司名义购房，如此一来，无论是时间成本还是因税费增加而导致的购房成本上升，均会影响这部分客群的购买意愿。需求受限拉长了中高端楼盘的销售和推盘周期，使得年底前的新房市场供给仍以刚需盘为主。

记者了解到，12月上旬，北京市纯商品住宅(不含保障房)新增供应6437套，而11月全月供应量仅为4805套，12月10天的供应量比这一数字上涨了34.0%。目前来看，剔除保障房之后，2012年4季度(截至12月10日)北京全市新房网签总量与新房新增供应量基本持平。如今供应量的增加基本弥补了10月、11月期间的供需缺口，四季度以来，新房市场维持总体供需平衡。

中低价位的项目依然是年底市场供应的主流。12月上旬，北京已有18个项目推盘，其中13个项目是开盘单价低于2万元的刚需盘，主要分布在通州、大兴、昌平、房山、顺义等接驳了轨道交通的近郊新城。这些刚需盘中有一部分是以“年末走量”为目的，没有出现明显涨价。例如大兴的金融街·融汇、房山的长阳光和作用、朝阳东端的远洋·新悦等项目，本期开盘价格与上一期持平。还有一部分项目小幅提价，希望通过体现项目升值的方式挤迫意向购房者，进而促进成交。例如昌平的北京风景开盘单价上涨了200元，房山的金地朗悦开盘单价小幅上调500元。新推出的中小户型房源不在少数，以房山的首创·新悦都项目为例，其新推的979套房源之中，50至90平方米户型占了98%。

年底仍是“首置”好时机

据悉，今年出让的经营性用地中仅有30宗是住宅性质用地，加上正在出让的9宗，今年住宅用地最多成交39宗，创造了自2006年以来近7年的新低，仅略低于土地“招拍挂”出让制度实施的首年2005年，当年出让33宗住宅性质用地。

亚豪机构市场总监郭毅分析，当前开发商从拿地到销售的效率大大提高，这意味着今年出让的土地将形成明年的增量商品房供给。正因如此，今年住宅用地成交的窘迫或将造成明年纯新项目减少。由于房地产分批分期开发的特性，明年新盘不足的情况下，市场供给有可能以老项目后期为主，虽不致“断顿”，但明年商品房供应总量仍可能呈现下滑态势，从而导致出现供不应求的市场格局，进而引起房价上涨。因此，对于自住型刚需购房者来说，只要寻觅到合适的楼盘，并且没有超越自身的支付能力，可以考虑在年底时及时出手。

“年底市场将迎来以首次置业为主的刚性需求的集中释放。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，尽管部分开发企业完成年度销售业绩，但由于政府在开工、投资方面的压力依然存在，部分房企也在年底选择“乘胜追击”的策略，以换取足够多的现金流，为来年的顺利发展做充分准备。由于十八大以来房地产政策保持相对稳定，加上房价继续下跌的预期不再，年底仍是刚需购房者出手的好时机。

“近期刚需类小户型房源供应有所增加，一方面是受开发商推盘节奏的影响，另一方面则是由于小户型需求增加的拉动。”链家市场研究部张旭对记者表达了类似的观点：从目前的市场情况来看，明年价格难以出现下降，加之近期新房供应较为充足，年底可以算作比较好的置业时机。但张旭同时也提醒那些以自住为主、持有周期长的刚需购房者，选择合适的居住环境，考虑周边物业形态未来的长期演化，可能比追求短期的价格优惠更有意义。

买房最忌“挑花眼”

月供多少元对于刚需购房者而言是相对合理的负担？提起这个，想必“房奴”们的感受各有不同。考虑到购房总成本的控制及生活品质的保障，亚豪机构市场总监郭毅建议，合理的购房月供应当占月收入的1/3至1/2。否则，占比过少会导致总还款金额增加，占比过高则会影响到购房者的日常生活。郭毅认为，对于刚需购房人群来说，月供多少仅是买房时的考虑因素之一，此外还要考虑到意向楼盘本身具备的条件，例如所处的交通条件是否便利，项目周边的商业、医疗、教育等综合配套是否齐备，并综合考虑开发商的口碑和实力、项目自身的产品设计等，避免“挑花眼”。只有楼盘眼下或未来能够实现内外部环境均好，才能在满足购房者日常生活所需的同时加快项目升值。链家市场研究部张旭则补充，理性的刚需购房者还应了解首付比例和税费等具体情况，以便按照自己的收入水平量力而行。

基于对周边配套成熟度及即买即住的考虑，还有一些刚需购房者将目光投向了二手房。事实上，相对于目前集中在郊区的新房，二手房的确有地段好、交通方便、现房、配套齐全等优势。但二手房的不足之处在于，相比现在刚需项目普遍采取的紧凑型、明厨明卫的产品来说，其产品设计相对落后，户型格局相对较差，存在浪费面积的现象。加之二手房所处位置距离市区更近，房价难免普遍偏高，此外还要缴纳比新房更高的税费，并支付中介公司相应的中介费。鉴于此，多位业内专家在采访中表示，购房者应当首先权衡自身的资金实力和最为迫切的需求，然后再决定是购买新房还是二手房。(记者 接贵云 束杰)

部分近期入市新盘信息表：

序号 项目名称 开盘情况 开盘日期 开盘均价 (元/) 物业类别 物业地址 户型面积

1 东亚·印象台湖 纯新盘 12月1日 12900 普通住宅 通州区 52至78m2一至三居

2 东亚五环国际 老项目后期 12月1日 16000至17000 商住50年 大兴区 34至122m2多变空间

3 京投万科新里程 老项目后期 12月1日 16500 普通住宅 房山区 90m2两居

4 金地朗悦 老项目后期 12月1日 16000至17000 普通住宅 房山区 80至82m2两居，87至89m2三居

5 金融街·融汇 老项目后期 12月1日 16000 普通住宅 大兴区 54至100m2一至三居

6 长阳光和作用 老项目后期 12月1日 14000 普通住宅 房山区 91m2两居、93m2和110m2三居

7 首创·新悦都 纯新盘 12月2日 14000 普通住宅 房山区 68至75m2两居，87m2三居

8 紫金新干线 老项目后期 12月4日 20000 普通住宅 昌平区 46至165m2一至三居

9 路劲世界城 纯新盘 12月5日 18000 普通住宅 昌平区 85至95m2两至三居

10 远洋·新悦 老项目后期 12月8日 20000 普通住宅 朝阳区 53至141m2一至三居

11 中粮万科紫云庭 老项目后期 12月8日 18000至19000 普通住宅 房山区 85至160m2两至三居

12 北京风景 老项目后期 12月8日 16500 普通住宅 昌平区 110至120m2三居

　　数据来源 亚豪机构，仅供参考。

作者：接贵云 束杰来源北京晨报)

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